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GASTOS HIPOTECARIOS

¿Quién paga qué en los gastos hipotecarios?

Si hace unas semanas aparecía la nota de prensa del Tribunal Supremos sobre los Gastos Hipotecarios, ya tenemos las dos Sentencias de Casación respecto de los gastos hipotecarios, las cuales pasan a clarificar las dudas arrojadas por la Sentencia de 23 de diciembre de 2015.

Reconoce el Tribunal Supremo que la cláusula en sí es abusiva, pues no realiza distinción alguna sobre quien es el obligado al pago, de acuerdo al tipo de tributo y esto está especificado en las leyes y reglamentos, excepto que las partes hayan pactado algo…

Ambas Sentencias nos indican el marco donde nos movemos, hace referencia a la Sentencia 550/2000, de 1 de junio, donde habla de los gastos de constitución de hipoteca , enlaza con la Sentencia 842/2011 de 25 de noviembre, donde se dirimió la imputación exclusiva al comprador de los gastos derivados de la transmisión y la Sentencia 705/2015 de 23 de diciembre, donde en el marco de una acción colectiva indicó que la imputación de gastos de forma indiscriminada de impuestos y gastos era abusivo.

Pese a este galimatías, debemos tener en cuenta la existencia de una Ley y su correspondiente Reglamento, los cuales regulan quien estará obligado al pago. Cuando hablamos de derechos reales será a favor de quien se realice el acto y para los préstamos será obligado el prestatario. Así las cosas, se considera que la constitución de fianzas, derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo tributan como si fueran un préstamo, por tanto es obligado el prestatario. Otro punto a tener en cuenta es que la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), el sujeto obligado al pago será el adquirente o bien quien solicite las copias. Pues bien es evidente que la Entidad Bancaria no queda exenta del pago de tributos, pero únicamente en cuanto a las copias, acta y testimonios.

Con todo esto, el Tribunal Supremo ha intentado hacer un encaje entre su decisión de 2015, las decisiones emitidas por la sala 3ª encargada de dirimir las cuestiones contencioso-administrativas y la LITPAJD en consonancia con el Reglamento. Pues bien, se entiende que debido a la unidad de acto (préstamo y constitución de hipoteca) el único obligado resulta ser el prestatario pero dentro del préstamo con garantía hipotecaria diferencia dos modalidades:

  1. Derecho de cuota variable.- Esta depende de la cuantía del acto que se documenta
  2. Derecho de cuota fija.- Que hace referencia al timbre de los folios donde se redactan matriz y copias.

Pues bien con esta premisa, considera el Supremo que respecto a la cuantía de cuota variable respecto de la Matriz estará obligado el prestatario, pues así lo indica el artículo 68 del Reglamento. respecto de las copias estará obligado aquel que las solicite. Mientras que la cancelación de hipoteca declara exentas las primeras copias.

Todo esto para concluir que:

  1. Atribuir de forma indiscriminada los gastos de todos los impuestos es abusiva
  2. ¿Cómo distribuimos los gastos? Pues bien, aquellos que por ley le tocaban a la Entidad Bancaria le toca devolverlos al consumidor.
  3. No se devuelven los gastos por constitución de hipoteca
  4. Sí devuelve las cantidades sobradas por la expedición de copias.

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